Vous louez un logement équipé d'une cheminée, d'un insert ou d'un poêle à granulés, et la question du ramonage propriétaire ou locataire revient chaque automne. Qui doit prendre le rendez-vous, qui règle la facture, qui conserve l'attestation en cas de contrôle de l'assurance ? La règle est plus simple qu'il n'y paraît, mais elle dépend d'un critère déterminant : le caractère individuel ou collectif du conduit de fumée.
Chez Couvre feu, nous intervenons chaque semaine dans le Loiret auprès de locataires, de propriétaires bailleurs et de syndics, et nous voyons régulièrement les mêmes malentendus. Voici le cadre réglementaire applicable en 2026, les clauses de bail à vérifier et les réflexes à adopter pour rester en conformité.
Ramonage propriétaire ou locataire, qui paie en 2026 ?
Temps de lecture : ~9 min
- Ramonage propriétaire ou locataire, que dit la règle de base ?
- Le locataire doit-il payer le ramonage de la cheminée ?
- Ce qui reste à la charge du propriétaire bailleur
- Conduit collectif et copropriété, qui paie le ramonage ?
- Le bail peut-il prévoir une règle différente ?
- À quelle fréquence faut-il ramoner en location ?
- Attestation de ramonage, sinistre et assurance
- Qui paie la réparation d'un conduit défectueux ?
- Ramonage locataire ou propriétaire : ce qu'il faut retenir
- FAQ : ramonage propriétaire ou locataire
Ramonage propriétaire ou locataire, que dit la règle de base ?
Responsabilités de base en location
Le décret n° 2023-641 du 20 juillet 2023, repris à l'article R. 1331-21 du code de la santé publique, a clarifié la répartition des responsabilités. Pour un appareil à combustion et un conduit de fumée individuel, l'entretien et le ramonage sont effectués à l'initiative de l'occupant du logement, sauf stipulation contraire du bail. Dans une location, l'occupant est le locataire, c'est donc à lui de faire intervenir un professionnel qualifié et d'en assumer le coût.
Pour un appareil ou un conduit collectif, l'initiative revient au propriétaire, au syndicat des copropriétaires ou à l'exploitant de l'immeuble désigné par convention.
Cette logique est cohérente avec le reste du droit locatif. Service-Public classe le ramonage parmi les dépenses d'entretien courant et de réparations locatives, celles qui découlent de l'usage quotidien du logement. Celui qui allume le feu, choisit son combustible solide ou liquide et produit du dépôt de suie est aussi celui qui doit faire nettoyer le conduit. En revanche, tout ce qui touche à la structure, à la vétusté ou à la conformité de l'installation reste du côté du bailleur.
Le locataire doit-il payer le ramonage de la cheminée ?
Ramonage à la charge du locataire occupant
Dans la très grande majorité des locations de maisons individuelles du Loiret, oui. Le ramonage de la cheminée ou le ramonage du poêle à bois est à la charge du locataire, au même titre que l'entretien courant des équipements mis à sa disposition. Concrètement, cela signifie prendre rendez-vous auprès d'un professionnel, régler la prestation, récupérer l'attestation de ramonage et la transmettre au bailleur ou à l'assureur si le contrat le prévoit.
Voici les réflexes utiles pour un locataire avant la période de chauffe :
- Vérifier la clause du bail consacrée à l'entretien, aux charges locatives et au chauffage.
- Programmer l'intervention avant les pics de demande d'octobre et de novembre.
- Demander systématiquement une attestation mentionnant l'adresse, la date, l'appareil concerné et les anomalies éventuelles.
- Signaler immédiatement au propriétaire toute remarque du ramoneur portant sur un défaut structurel ou une non conformité du conduit.
Le même raisonnement s'applique au ramonage d'une chaudière gaz individuelle ou d'un poêle à granulés. L'entretien périodique relève de l'occupant, alors que le remplacement d'un appareil hors d'usage par vétusté relève du propriétaire. Si vous cherchez une intervention rapide près de chez vous, notre page ramoneur détaille les communes couvertes et les créneaux disponibles.
Ce qui reste à la charge du propriétaire bailleur
Obligations spécifiques du propriétaire bailleur
Le propriétaire bailleur ne paie pas le ramonage courant, mais il n'est pas pour autant déchargé de toute obligation. Il doit délivrer un logement décent avec une installation en bon état de fonctionnement, donc un conduit de fumée conforme et sécurisé au moment de la mise en location. Il prend en charge les réparations liées à la vétusté, à un défaut de construction ou à une dégradation qui dépasse l'entretien courant, par exemple un tubage à reprendre, une souche de cheminée dégradée ou un débistrage consécutif à un bistre ancien.
Il a aussi tout intérêt à contrôler la continuité de l'entretien lors d'un changement de locataire. Demander l'attestation de ramonage à l'état des lieux de sortie est une précaution simple, qui évite de découvrir après coup un conduit obstrué ou un appareil dangereux. En cas de litige sur un sinistre habitation, la traçabilité documentaire pèse lourd.
Bon à savoir
Si le ramoneur constate une anomalie structurelle, son rapport ne vaut pas mise en conformité. Le propriétaire doit faire réaliser les travaux correctifs par un professionnel de la fumisterie avant toute remise en service de l'appareil.
Conduit collectif et copropriété, qui paie le ramonage ?
Dans un immeuble équipé d'un conduit collectif, la logique s'inverse. L'organisation du ramonage revient au propriétaire, au syndicat des copropriétaires ou à l'exploitant de l'immeuble. Le syndic planifie l'intervention pour l'ensemble des logements desservis, et les frais sont répartis selon les règles de charges de la copropriété. Le locataire n'a pas à organiser la prestation, mais il doit permettre l'accès à son logement à la date annoncée, faute de quoi la partie de conduit qui le concerne ne pourra pas être traitée.
Pour les gestionnaires de parc et les syndics, la difficulté est rarement technique, elle est logistique. Coordonner plusieurs locataires, obtenir un certificat par logement et centraliser la facturation demande un prestataire habitué aux interventions groupées multi sites, ce que nous organisons régulièrement sur l'agglomération orléanaise.
| Situation | Qui organise | Qui paie |
|---|---|---|
| Cheminée ou poêle individuel en location | Le locataire occupant | Le locataire |
| Installation individuelle occupée par le propriétaire | Le propriétaire occupant | Le propriétaire |
| Conduit collectif d'immeuble | Propriétaire, syndic ou exploitant | Copropriété, via les charges |
| Réparation structurelle ou vétusté | Propriétaire ou copropriété | Propriétaire ou copropriété |
Le bail peut-il prévoir une règle différente ?
Oui, et c'est précisément pour cela que la lecture du contrat est la première étape. Le décret de 2023 réserve expressément le cas de la stipulation contraire du bail pour les installations individuelles. Une clause peut confirmer la charge du locataire, prévoir au contraire que le propriétaire organise lui même l'intervention avec refacturation, ou encore préciser les modalités de remise de l'attestation. Certains baux de maison ancienne imposent par exemple un ramonage réalisé par une entreprise désignée, afin de garantir un niveau de prestation homogène.
En pratique, la clause ne peut pas transférer au locataire ce qui relève par nature du propriétaire, comme une réparation structurelle ou une mise aux normes du conduit selon le DTU 24.1. La frontière entre entretien courant et travaux reste le critère déterminant, quelle que soit la rédaction du contrat.
À quelle fréquence faut-il ramoner en location ?
Il n'existe pas une fréquence unique valable partout en France. Les modalités sont fixées par le règlement sanitaire départemental et par d'éventuels arrêtés municipaux ou préfectoraux, auxquels s'ajoutent les préconisations du fabricant de l'appareil. Le règlement sanitaire départemental type prévoit généralement deux ramonages par an pour les appareils à combustible solide ou liquide, dont un pendant la période de chauffe, tandis que les chaudières gaz relèvent souvent d'une fréquence annuelle. La règle applicable se vérifie auprès de la mairie ou de la préfecture du lieu du logement.
Dans le Loiret, nous recommandons un ramonage mécanique annuel au minimum pour un poêle à granulés, et deux passages pour une cheminée ouverte ou un poêle à bûches très sollicité. Cette cadence préserve le tirage du conduit, limite l'accumulation de dépôt de suie et réduit le risque d'incendie comme le risque d'intoxication au monoxyde de carbone.
Attestation de ramonage, sinistre et assurance
L'attestation remise par le professionnel après un ramonage mécanique est le seul document qui prouve que l'obligation a été respectée. Elle mentionne l'adresse, l'appareil et le conduit traités, la date de l'intervention, les anomalies constatées et l'identification de l'entreprise. Le ramonage par le feu ou les bûches dites de ramonage ne remplacent pas cette intervention réglementaire.
En cas de sinistre habitation, l'absence d'attestation peut peser sur l'indemnisation par l'assureur, qui demande généralement les justificatifs d'entretien avant de se prononcer. S'y ajoute un risque de sanction, dont le montant dépend du texte applicable localement, certaines réglementations départementales évoquant une amende pouvant atteindre 450 euros. Conserver les attestations sur plusieurs années reste donc la meilleure protection, pour le locataire comme pour le bailleur.
Important
En cas de doute sur l'état interne d'un conduit maçonné ancien, un diagnostic par caméra permet de trancher entre simple encrassement et bistre nécessitant un débistrage, deux situations qui n'engagent pas les mêmes responsabilités financières.
Qui paie la réparation d'un conduit défectueux ?
C'est le point de friction le plus fréquent. Un conduit fissuré, une étanchéité défaillante, un tubage corrodé ou une souche à reprendre relèvent de la réparation structurelle, donc du propriétaire ou de la copropriété pour les parties communes. En revanche, un conduit dégradé par un usage anormal, par exemple la combustion de bois humide, de déchets ou de matériaux inadaptés, peut engager la responsabilité du locataire. Le rapport du professionnel et l'historique des interventions servent alors de base objective à la discussion. Nos prestations de tubage et de réparation de conduit sont détaillées sur notre site.
Ramonage locataire ou propriétaire : ce qu'il faut retenir
Pour un conduit individuel, le ramonage est à l'initiative et à la charge de l'occupant, donc du locataire, sauf clause contraire du bail. Pour un conduit collectif, l'organisation et le financement relèvent du propriétaire, du syndic ou de l'exploitant. Le propriétaire bailleur garde dans tous les cas la responsabilité de la conformité, de la vétusté et des réparations importantes. Et dans les trois situations, l'attestation reste le document qui sécurise l'assurance.
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FAQ : ramonage propriétaire ou locataire
Le propriétaire peut-il imposer une entreprise de ramonage à son locataire ?
Il peut le prévoir dans le bail, à condition que la clause soit claire et que le coût reste raisonnable. En l'absence de clause, le locataire choisit librement son professionnel qualifié, dès lors que l'intervention est un ramonage mécanique donnant lieu à une attestation.
Que faire si l'ancien locataire n'a pas fait ramoner avant son départ ?
Le bailleur peut demander l'attestation lors de l'état des lieux de sortie et, à défaut, faire réaliser l'intervention puis en imputer le coût au locataire sortant au titre des réparations locatives, sous réserve de justificatifs.
Le ramonage est-il obligatoire pour un poêle à granulés peu utilisé ?
Oui. Même avec un usage modéré, les granulés génèrent des cendres fines et des dépôts qui altèrent le tirage et les sondes de l'appareil. L'entretien périodique conditionne aussi le maintien de la garantie constructeur.
Un logement meublé suit-il les mêmes règles qu'une location vide ?
La logique reste identique. Le critère est l'usage du conduit par l'occupant et la distinction entre entretien courant et travaux, pas la nature meublée ou vide du bail.
Le ramonage peut-il être intégré aux charges locatives récupérables ?
Pour un conduit collectif, les frais d'entretien peuvent figurer parmi les charges récupérables selon les règles de la copropriété. Pour un conduit individuel, la dépense est directement supportée par l'occupant, sans passage par les charges.